El mercado logístico en Europa ha iniciado una fase de transición hacia el crecimiento, según el informe Logistics Rent Index 2026 publicado por Prologis Inc.. Tras un ajuste inicial, la demanda de grandes operadores y la modernización de plataformas proyectan una recuperación plena del sector para el año 2026.

Análisis de rentas y dinámica de mercado

Uno de los pilares del informe elaborado por Prologis Inc. es el comportamiento de las Net Effective Rents (NER) o rentas netas efectivas. Este indicador, que descuenta incentivos como periodos de carencia, revela que el ajuste del mercado europeo se está canalizando mediante concesiones comerciales en lugar de recortes drásticos en las rentas nominales. Esta estrategia permite mantener la estabilidad del valor patrimonial mientras el mercado absorbe la oferta disponible.

El contexto actual está marcado por factores que limitan la entrada de nueva oferta, lo que actúa como un soporte natural para los precios. Entre estos factores destacan:

• Escasez estructural de suelo finalista en ubicaciones estratégicas.
• Limitaciones regulatorias crecientes y restricciones en la capacidad de la red eléctrica.
• Costes de reposición que se mantienen sistemáticamente por encima de las rentas actuales de mercado.

Situación estratégica en España

Dentro del sur de Europa, España destaca por su dinamismo relativo. La expansión del comercio electrónico y la solidez del consumo interno han permitido que la demanda se mantenga activa, aunque de forma más selectiva. Los operadores priorizan ahora activos de máxima calidad, conocidos como activos prime, que ofrecen mejores especificaciones técnicas y eficiencia operativa.

Cristian Oller, SVP, Head of Asset Management del Sur de Europa de Prologis, señala que: "En España observamos una demanda cada vez más selectiva y orientada a calidad. Los activos prime, bien ubicados y con altas especificaciones técnicas siguen concentrando el interés de los operadores". Según el directivo, la disciplina en el desarrollo es clave para mantener la resiliencia en esta fase del ciclo económico.

Datos clave del mercado logístico 2026

A continuación, se presentan los indicadores fundamentales que definen el cambio de tendencia en el sector inmobiliario logístico según los datos de PrologisResearch:

El seguimiento realizado por Prologis demuestra que, a pesar de los desafíos macroeconómicos, la logística sigue siendo un activo crítico para las cadenas de suministro globales, especialmente en mercados donde la oferta está geográficamente limitada.

Claves y preguntas frecuentes sobre el mercado logístico

¿Qué son las Net Effective Rents (NER) mencionadas en el informe?

Son las rentas netas efectivas que reflejan el valor real de los contratos de alquiler, ajustando la renta nominal al incluir incentivos como meses gratuitos (carencia) y escalados de precios. Es el indicador más preciso para medir la salud real del mercado.

¿Por qué se prevé una recuperación para 2026?

Debido a la aceleración de la demanda por parte de grandes operadores en el segundo semestre de 2025 y a una oferta muy contenida por los altos costes de construcción y la falta de suelo, lo que equilibrará el mercado hacia el crecimiento.

¿Cuál es la situación específica del mercado en España?

España muestra una gran resiliencia gracias al comercio electrónico. Existe una preferencia clara por activos modernos y eficientes, donde la escasez de suelo en zonas clave garantiza la estabilidad de las rentas a largo plazo.