El aumento en los precios de la vivienda en EE.UU. en febrero enciende algunas alarmas

Los precios de la vivienda se aceleran en EE.UU. a comienzos de este año y siguen aproximándose a los máximos alcanzados durante el boom. Por el momento, permanecen en niveles más moderados en términos reales y respecto a los precios del alquiler y es pronto para hablar de una nueva burbuja.

El índice nacional S&P-Case Shiller (20 mayores núcleos urbanos) aumentó en febrero (5,8% interanual vs 5,6%), retomando tasas similares a mediados de 2014 y rompiendo el estrecho rango en que se había mantenido en los últimos meses (5,0%-5,6% desde mediados de 2015). En términos nominales, el índice ya se sitúa en niveles de septiembre de 2005, tan sólo un 5% por debajo de máximos históricos de 2006, por lo que se comienza a hablar de un sobrecalentamiento del sector, sobre todo, en algunos estados (California y Texas, por ejemplo).

Sin embargo, la lectura de los precios en términos relativos es menos preocupante: en términos reales y respecto a los alquileres, el precio de la vivienda se sitúa un 20% y un 25%, respectivamente, por debajo de los máximos históricos alcanzados en 2006. Además, no se observa una aceleración en estos ratios durante los últimos meses.

La combinación de precios nominales elevados, fortaleza de la demanda y bajos niveles de stock suponen un incentivo para los promotores y una señal positiva para la oferta de vivienda y la inversión residencial

Mientras tanto, el dato de ventas de vivienda nueva de marzo recoge un repunte de la demanda (+5,8% hasta situarse en torno a máximos en el ciclo actual) y un bajísimo nivel de stock, que apenas cubre 5 meses el ritmo de la demanda. Teniendo en cuenta que la demanda está en niveles elevados, pero no excesivos (en torno a su media de largo plazo), parece que el actual nivel de precios nominales se explicaría en mayor medida por la escasez de oferta y no por un boom en las ventas. También cabe destacar que la vivienda que más se está vendiendo es, precisamente, la que se encuentra en el rango de renta alto (viviendas valoradas en más de 500.000 dólares).

En balance, es pronto para hablar de un sobrecalentamiento en los precios a nivel nacional. En cualquier caso, la combinación de precios nominales elevados, fortaleza de la demanda y bajos niveles de stock suponen un incentivo para los promotores y una señal positiva para la oferta de vivienda y la inversión residencial. En la medida en que los promotores sean capaces de incrementar la oferta, será posible frenar o moderar el crecimiento de los precios. De hecho, el margen de mejora en este sentido sigue siendo amplio: la vivienda iniciada se encuentra un 20% por debajo de su media histórica pre-boom en el sector y la inversión residencial apenas supone el 3,8% del PIB (frente a su media pre-boom de 5,0%).

Fuente: Bankia