En los últimos tres años, los mercados emergentes han triplicado el porcentaje global de operaciones.
Los países emergentes en el mercado mundial de la inversión inmobiliaria han aumentado de forma continua durante los últimos años según un análisis de Jones Lang LaSalle. Estos datos reflejan también como éstos constituyen una fuente de capital cada vez más importante en el panorama internacional, además de recibir inversiones procedentes de las economías desarrolladas.
Transacciones en el mercado inmobiliario mundial, 2003-2011
La inversión extranjera superada ya por la actividad interna
Los mercados inmobiliarios de los países emergentes se han caracterizado tradicionalmente por un importante volumen de inversión extranjera, una vez que el mercado se afianza en la mente de los inversores como un destino adecuado para sus activos. Durante cuatro años consecutivos más del 50% de todas las transacciones fueron ejecutadas por inversores extranjeros.
Sin embargo en 2009, dichos inversores extranjeros representaron un 15% del total de operaciones en los mercados emergentes, lo que representa una caída de casi el 80% en términos absolutos en comparación con el año anterior, mientras que las transacciones totales descendieron un 17%. Desde entonces, este ratio se ha recuperado hasta alcanzar el 27% en 2011.
Transacciones internas y externas en los mercados emergentes, 2003-2011
Los países BRIC siguen siendo importantes pero otros países merecen que se les preste atención
Brasil, Rusia, India y China siguen estando a la cabeza del ranking de actividad transaccional, siendo India la única excepción significativa. Sin embargo otras ubicaciones de inmuebles terciarios menos conocidas, como es el caso de Malasia o México, han visto aumentar su importancia recientemente gracias a una mejora de la transparencia del mercado y a la incorporación de normas internacionales de contabilidad y de gestión de capitales en sus sistemas internos, haciendo más atractiva la inversión inmobiliaria para los compradores tanto nacionales como extranjeros.
Principales mercados emergentes por volumen de transacciones
Los mercados emergentes nueva fuente de capital
Además de ser un destino importante para los flujos de capitales transfronterizos, los países emergentes se están convirtiendo en fuente de nuevos capitales para los vendedores de los mercados desarrollados. Los inversores de los mercados emergentes están aprovechando actualmente la oportunidad para adquirir activos inmobiliarios terciarios prime en Europa y EE.UU. Oriente Medio se sitúa a la cabeza gracias a los inversores de Israel y los Emiratos Árabes Unidos, que han sido los compradores más prolíficos en los mercados emergentes.
Otra característica de los mercados emergentes es el papel que desempeña el control gubernamental y los cambios de normativa en el movimiento de capitales. Una de las tendencias observadas últimamente ha sido que los fondos de pensiones de Asia van a ser mucho más activos desde el punto de vista de las adquisiciones.
Fuentes de capital procedentes de los países emergentes, 2003-2011
Londres y Nueva York primeras opciones para los inversores de los países emergentes
A pesar de que las fuentes de capital son muy diversas, los destinos elegidos por los inversores están muy concentrados, situándose El Reino Unido y EE.UU muy por delante de cualquier otro país. Otros mercados desarrollados y emergentes también figuran entre los destinos, pero muy por detrás del volumen de capital destinado a estos países, que asciende a casi 40.000 millones de dólares.
El Reino Unido y EE.UU. son mercados inmobiliarios extensos, maduros y con liquidez que cuentan con gobiernos estables y un entorno fiscal y normativo transparente y claro. Los inversores tienen una clara visibilidad e información sobre los activos y, llegado el momento de vender, saben que habrá un amplio abanico de compradores por lo que la venta rara vez supone un problema. Puesto que el Reino Unido y EE.UU. son los países más populares entre los inversores, sus dos principales ciudades son las más atractivas por las razones anteriormente expuestas. En 2011, más del 60% del total de operaciones de compra en Londres se realizaron con capital extranjero, lo que demuestra su atractivo mundial.
Conclusiones
La década del 2000 ha transformado para siempre el mercado inmobiliario terciario donde las inversiones transfronterizas internacionales han experimentado la mayor expansión de su historia. Los mercados emergentes estuvieron al frente de esta expansión y como resultado han aumentado tanto su peso como su influencia. De hecho, muchos de los países incluidos en este análisis se encuentran en transición hacia la madurez: la transparencia está aumentando, la calidad de los activos inmobiliarios está mejorando, la base de oficinas en alquiler se está ampliando y los mercados financieros son cada vez más líquidos.
El volumen de capital que existe en estos países emergentes, que aunque actualmente se encuentra en un estadio relativamente pasivo, tiene potencial para transformar los mercados de inversión inmobiliaria terciaria tanto locales como internacionales si se desarrollan de forma organizada. A modo de ejemplo, los recientes cambios normativos en China que autorizan por primera vez a las compañías de seguros nacionales a adquirir activos inmobiliarios, podrían traducirse en una inversión de hasta 25.000 millones de dólares en el mercado terciario.