Cuando un inversor español decide crear una empresa o ampliar su negocio en la Europa del Este, se enfrenta a varias preguntas. ¿dónde instalar mi empresa? ¿Qué trámites son necesarios? ¿Cuál es la situación actual del mercado inmobiliario en estos países? ¿Qué ventajas fiscales y subvenciones pueden beneficiarme?
Debido a la próxima apertura de la Unión Europea hacia los países del Este, los empresarios se están dando cuenta de que existe un gran campo por explorar para las compañías que quieran introducirse en el mercado inmobiliario de estos países.
En primer lugar, porque se eliminarán muchas de las barreras legales que ahora existen. También por la futura mejora de las infraestructuras viarias y ferroviarias que se pondrán en marcha en estos países. Y principalmente, por la llegada de ayudas comunitarias para la inversión de empresas extranjeras.
Quizás por estas razones, la inversión inmobiliaria en los países del centro y el este de Europa aumenta a un ritmo rápido. Según un estudio de la consultora inmobiliaria Jones Lang Lasalle, durante la primera mitad de 2003 el mercado de oficinas registró una demanda un 4% superior a la del mismo período de 2002. Esto a su vez se tradujo en un incremento de la tasa de ocupación, situándose en un 18% en este primer semestre.
Pero las condiciones varían considerablemente de un país a otro. Mientras en Polonia las débiles condiciones económicas han limitado la actividad de alquiler en 2003, en Rumanía y República Checa la demanda se mantiene fuerte. En concreto, en la capital checa el sentimiento inversor ha sido particularmente boyante en estos últimos meses, ya que ha atraído a casi a la mitad de toda la actividad en estos países. Por otra parte, la demanda de ocupación continua siendo muy fuerte en la capital rusa, donde las oficinas ocupan el quinto lugar en el ránking de precios elaborado por la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield.
Por dónde empezar
Hoy en día existen todavía muchos obstáculos para el empresario que desea adquirir una propiedad en el este de Europa. En estos países, hay leyes específicas que prohíben la adquisición de oficinas y locales a través de capital extranjero.
Se espera que estos problemas legales desaparezcan con la integración en la Unión Europea, pero es posible que exista un período de transición. Por ello, lo primero que hay que hacer es buscar asesoramiento legal, para encontrar la forma idónea de penetrar en el mercado. En algunos casos, lo que suele hacerse es realizar la compra a través de un socio inversor local.
Para asesorar al empresario en este tipo de gestiones existen diferentes empresas especializadas: las consultoras inmobiliarias. En España pueden encontrarse varias, aunque algunas todavía no han realizado operaciones inmobiliarias en Europa del Este.
Entre las consultoras inmobiliarias internacionales con sede en España destacan Cushman & Wakefield, Jones Lang Lasalle, Irea, King Sturge, Auguste-Touard y Aguirre Newman.
Siguiente paso: la financiación
Cuando el empresario ya conoce los problemas legales a los que se puede enfrentar si quiere comprar o alquilar una propiedad en Europa del Este, es momento de analizar las posibles vías de financiación.
En este sentido, una vez más nos encontramos con otra barrera: la ausencia de bancos españoles en el Este europeo. Según declaraciones del Consejero Comercial de la República Checa, Ales Macik, «si quieres grandes proyectos es casi imprescindible contar con la presencia de un banco local extranjero, al igual que ya lo han hecho franceses, italianos, alemanes e, incluso, los taiwaneses. La banca española está ausente en los PECO (Países de Europa Central y Oriental), y no han tomado la decisión de penetrar en la zona. Sabemos que la banca española tiene alguna alianza con algunos bancos alemanes, pero ésa no es la modalidad ideal para entrar en la República Checa», explicó Macik.
Entre los bancos alemanes con mayor presencia en los Países del Este destaca Eurohypo, una entidad dirigida a inversores inmobiliarios internacionales que actualmente es líder en nuestro continente, y que se encuentra muy bien implantado en países como República Checa, Eslovaquia, Polonia y Hungría.
Entre los servicios que ofrecen a sus clientes figuran la adquisición de inmuebles, la refinanciación de inmuebles y financiación mediante activos inmobiliarios y el desarrollo del proyecto financiero. De esta forma, Eurohypo financia y asesora a sus clientes sobre la compra de edificios de oficinas, centros comerciales y hoteles de negocios.
El empujón económico
Por otra parte, es importante para el empresario conocer las diferentes fuentes de ayuda económica de las que puede beneficiarse a la hora de invertir. En este sentido, hay que diferenciar entre las procedentes de instituciones españolas y las procedentes de los países en los cuales se quiere llevar a cabo la inversión.
Entre las primeras, cabe citar los préstamos y anticipos reembolsables que concede el Instituto de Crédito Oficial (ICO). Este organismo concede hasta tres millones de euros o la financiación del 70% del proyecto a las empresas españolas que tengan menos de 500 trabajadores y que deseen implantarse en el extranjero. El sistema de ayuda es un préstamo con un plazo de amortización que puede oscilar entre los 5 y los 10 años. El problema que tienen estas ayudas es que los préstamos se gestionan a través de entidades bancarias que suelen reducir el beneficio de la ayuda para el inversor.
Otras ayudas económicas son las que otorgan los diferentes gobiernos de la Europa del Este a las empresas extranjeras que deciden invertir en su territorio. En este punto es donde el inversor español puede dirigirse a las agencias de inversión de los diferentes países, las cuales les informarán sobre las subvenciones que encajan dentro de su proyecto empresarial.
En cada uno de los países, estas agencias u oficinas reciben nombres distintos. En la República Checa, la entidad se denomina Czech Invest; en Polonia recibe el nombre de Polish Agency for Foreign Investment (PAIZ); en la Federación Rusa, la entidad a la que debemos dirigirnos es la Trade and Investment Promotion Agency (TIPA); y en Hungría, la Hungarian Investment and Trade Development Agency (ITDH). Esta última posee una delegación en Barcelona, lo que supone salvar en un primer momento los problemas derivados del idioma y de la distancia entre países. ::
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