Es significativo que, en la actualidad, el Patrimonio Nacional español sea 7 veces mayor que nuestro PIB. Esta divergencia se ve acentuada al ser mucho mayor que el resto de países de nuestro entorno, tanto en su magnitud como en su evolución. Para Naredo y Carpintero el «culpable» de la situación no ha sido otro que la revalorización inmobiliaria.
Cada vez parece más claro que los aspectos patrimoniales influyen por sí mismos en el comportamiento de las variables flujo (renta, consumo, ahorro) y que las transformaciones que ha experimentado la economía en los últimos 15 años no han hecho otra cosa que reforzar esta tendencia. Estos factores endógenos han cedido ponderación en el cálculo del Patrimonio nacional a otros factores exógenos como la propia revalorización patrimonial que «cobra vida e influye de manera muy significativa a través del llamado «efecto riqueza» en el caso de los hogares o a través de la creación del «dinero financiero» en el caso de las empresas» según el informe «El balance nacional de la economía española 1984-2000» de FUNCAS, elaborado por los profesores Naredo y Carpintero. En definitiva, en nuestro mundo globalizado, la economía real se entrelaza con la financiera.
Para entender este comportamiento hay que tener en cuenta que más de un 80% del patrimonio neto nacional se debe al valor de los inmuebles y a su extraordinaria revalorización desde 1985 y que se ha mantenido hasta la actualidad con la única excepción del breve respiro (que no recesión, ni mucho menos) de los años 1992 hasta 1996. Si bien es cierto que hubo factores que incentivaron la adquisición de vivienda, como los recortes de tipos de interés que abarataron el acceso al crédito, la favorable fiscalidad y la cada vez mayor accesibilidad de los españoles a la vivienda, no deja de sorprender que el actual boom inmobiliario haya convivido con una inflación mucho más estable con unos precios ya inflados en el ciclo anterior. Otros factores que han podido influir han sido la intervención de grupos de intereses, diferentes comportamientos de los agentes, las reglas del juego inmobiliario español y políticas singulares afirman Naredo y Carpintero.
Otro hecho significativo es que la importancia del fenómeno inmobiliario en el crecimiento del patrimonio neto español se ha debido no tanto a las nuevas construcciones sino a las revalorizaciones de las ya existentes.
Y es que España es diferente. Por lo menos en cuanto a la evolución de los precios del mercado inmobiliario. A pesar que en la mayoría de los países industrializados el PIB creció por encima del valor del patrimonio inmobiliario neto, en nuestro país fue al revés, llegando a alcanzar 5,7 veces el PIB español. El suelo español es más caro en relación a los países de nuestro entorno si se compara con la renta generada en España pero más barato si lo medimos por metro cuadrado. No obstante las diferencias de precio se han venido acortando debido a la entrada de compradores extranjeros en zonas turísticas y al desarrollo del parque de oficinas.
De todas formas, en España el 5% más rico de los propietarios de viviendas poseía el 27% del valor de las mismas, mientras que en Francia y Estados Unidos esos porcentajes eran sólo del 16% y del 21% respectivamente lo que demuestra su poca igualitaria distribución. Además, el espectacular boom inmobiliario en nuestro país ha ampliado la brecha existente entre propietarios y no propietarios, «hechos que limitan la generalidad de las conclusiones que, sobre la evolución de la desigualdad, se suele extraer solamente a partir de los datos de ingresos y gastos ordinarios de los hogares españoles» dice Naredo.
Las inmobiliarias en Bolsa
El sector inmobiliario también demuestra su fortaleza en la Bolsa. Los movimientos corporativos están desatando el furor por el sector entre los inversores. El último en mover ficha ha sido el BSCH que ha llegado a un acuerdo con la constructora Sacyr (no cotizada) para la venta del 24,5% de la inmobiliaria Vallehermoso, a un precio de 15 eur/acc. «El precio supone una prima del 31% sobre el precio de mercado del 24 de mayo (11,4 eur/acc) y de un 25% sobre nuestro valor patrimonial neto estimado (VPN, 12 eur/acc)» dice Félix Quintana, Consejero Delegado de Renta 4. La operación y el precio ponen de manifiesto el atractivo de las inmobiliarias, que siguen manteniendo fuertes ritmos de actividad en los negocios promotor y patrimonial. Quintana considera que los descuentos vistos hace meses del 40-50% sobre VPN no estaban justificados, «no obstante los precios actuales empiezan a estar ajustados con vistas a entrar en estos valores (cerca del descuento histórico sobre VPN del 10-15%)», añade. Del resto de cotizadas (Metrovacesa, Colonial, Bami y Urbis), MVC (participada por BBVA) y URB (por BSCH) son las que teóricamente presentan mayor probabilidad de seguir los pasos de Vallehermoso.
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